Anul 2019 a însemnat, pentru piața imobiliară locală și națională, mai puține tranzacții față de 2018, dar vânzări la prețuri mai mari, care au adus un profit în continuare substanțial pentru investitori. Criza s-a lăsat așteptată și a devenit deja un „lup” strigat de atâtea ori, încât nimeni nu se mai sperie de el. Soldul total al creditelor pentru locuințe a crescut față de anul precedent, ceea ce înseamnă că oamenii au avut încredere să se împrumute pentru a achiziționa o proprietate la prețurile care s-au menținut ridicate, cu un ritm de creștere însă semnificativ redus. Experții din piață clamează în prezent o maturizare a imobiliarelor, pe baza a două argumente: fluctuațiile minime ale prețurilor și cererea consistentă.
Clujul riscă să piardă treptat interesul investitorilor, în favoarea Capitalei
Conform raportului asupra pieței rezidențiale din România pentru trimestrul III al anului 2019, realizat de specialiștii imobiliare.ro, Cluj-Napoca „ocupă în continuare locul I în clasamentul național al prețurilor apartamentelor (cu o medie de 1.610 euro pe metru pătrat util), fiind urmat de București (cu 1.380 euro pe metru pătrat), Timișoara (1.230 euro pe metru pătrat), Constanța (1.160 de euro pe metru pătrat), Brașov (1.130 de euro pe metru pătrat), Craiova (1.090 de euro pe metru pătrat) și Iași (1.010 euro pe metru pătrat). Oradea se apropie foarte mult de pragul de 1.000 de euro pe metru pătrat, pretențiile vânzătorilor ajungând aici la 990 de euro pe metru pătrat trimestrul trecut”.
În ceea ce privește evoluția trimestrială a prețurilor, Bucureștiul a crescut cu 5,5%. Sibiul s-a scumpit cu 4,1%. În Cluj s-a înregistrat un avans trimestrial al prețurilor de 2,7%.
Față de perioada similară a anului trecut, prețurile apartamentelor au crescut la Cluj cu 6,2%. În București, creșterea anuală a fost de 7,2%.
„Cu un avans de 68,7% în ultimii cinci ani, Cluj-Napoca este orașul care a recuperat cel mai mult din scăderea provocată de recesiune, Capitala situându-se în continuare la o mare distanță, cu un plus de 38,3% (față de 31% în cele trei luni anterioare)”, precizează specialiștii imobiliare.ro.
Totuși, datele statistice ne arată faptul că Bucureștiul vine puternic din urmă, cu un ritm de creștere superior Clujului. Este posibil ca, treptat, interesul investitorilor să fie deturnat dinspre Cluj spre București, dacă orașul de pe Someș nu va oferi soluții reale la problema traficului care va bloca, în curând, și construcțiile rezidențiale. Străzile din Cluj nu mai suportă traficul suplimentar pe care noile blocuri l-ar aduce, iar apartamentele sunt mai greu de vândut în zonele unde nu există parcări suficiente, spații verzi, mijloace de transport în comun la cel mult 5 minute de mers pe jos.
Clujul și-a atins momentul de glorie și va fi depășit de alte orașe ale țării, dacă se va culca pe lauri și va încremeni în PR-ul umflat doar din vorbe și în promisiunile fără acoperire ale primarului. Dacă alte orașe vor oferi o calitate mai bună a locuirii la prețuri mai mici, ne vor ajunge din urmă în câțiva ani, iar interesul investitorilor se va muta spre noile zone de dezvoltare urbană. Asta nu ar duce la un colaps imobiliar la Cluj, însă piața s-ar tempera mult și s-ar încheia sărbătoarea continuă a creșterii din ultimii ani.
Prețurile toamnei în cartierele clujene
Trimestrul trecut, cel mai mare avans al prețurilor a fost înregistrat în Centru și în Someșeni – 5,5%. Cu 4,7% s-au scumpit apartamentele și în Gruia, Dâmbul Rotund, Gară și Bulgaria. Aceste date ne arată că interesul investitorilor este polarizat spre periferia orașului și ultracentral. Acolo unde Clujul are încă un potențial semnificativ de creștere a prețurilor (la periferie) și unde se vinde și se închiriază în prezent foarte rapid și scump.
„În celelalte cartiere ale Clujului, creșterile de preț resimțite trimestrul trecut s-au situat sub pragul de 4%. Astfel, cele mai reduse variații au avut loc în cartierele Iris (+1,1%, până la 1.500 de euro pe metru pătrat), Florești (+1,1%, până la 890 de euro pe metru pătrat) și Grigorescu (1,6%, până la 1.600 de euro pe metru pătrat).
La fel ca în Capitală, clasamentul zonelor cu cele mai scumpe apartamente din Cluj-Napoca a rămas neschimbat: arealul central și ultracentral se situează, în continuare, pe primul loc, cu o medie de preț de 1.940 de euro pe metru pătrat util (în creștere de la 1.840 de euro pe metru pătrat).
Următoarele locuri sunt ocupate de Plopilor (unde așteptările vânzătorilor ajung la 1.860 de euro pe metru pătrat util), de Gheorgheni-Andrei Mureșanu (1.770 de euro pe metru pătrat util), dar și de Mărăști-Între Lacuri-Aurel Vlaicu (cu 1.640 de euro pe metru pătrat). La polul opus, cele mai ieftine apartamente pot fi găsite tot în localitățile limitrofe Florești și Baciu (1.050 de euro pe metru pătrat), acestea fiind urmate, la ceva distanță, de Someșeni (cu 1.270 de euro pe metru pătrat).
Cele mai semnificative creșteri anuale au avut loc în Iris (+13,6%), în zona centrală și ultracentrală (+13,2%), în Baciu (+9,8%), în Plopilor (+9,4%) și, respectiv, în Gruia-Dâmbul Rotund-Gară-Bulgaria (tot un plus de 9,4%). Cele mai mici marje anuale de creștere pot fi observate, pe de altă parte, în câteva zone mai noi ale orașului: Zorilor (+0,8%), Florești (+2,8%) și, respectiv, Someșeni (+3,4%)”, consemnează experții imobiliare.ro.
Irisul a rămas singurul cartier din Cluj în care încă se mai poate circula decent, fiind unul preponderent de case. Ansamblurile rezidențiale construite aici în ultimul deceniu sunt situate la o distanță apreciabilă unele față de altele, așa că nu blochează, deocamdată, traficul. Și așa se explică interesul cumpărătorilor pentru acest cartier, care s-a scumpit cu 13,6%, față de anul trecut. Însă și în Iris încep să răsară, ca ciupercile otrăvitoare, după o ploaie de cereri de autorizare, numeroase blocuri între case, așa că circulația în cartier va fi, în câțiva ani, la fel de greoaie ca în restul orașului.
Dependența trafic-prețuri imobiliare se poate vedea în Zorilor, zonă care a crescut doar cu 0,8% în ultimul an, aglomerația, statul bară la bară făcând cartierul mai puțin atractiv pentru cumpărători.
Baciu a crescut cu 9,8%, în ciuda traficului infernal, pentru că apartamentele din comună reprezintă în continuare o soluție pentru cei care au bani doar de o garsonieră în Cluj, dar au nevoie de un apartament de 2-3 camere. În Baciu îl pot cumpăra, zona Petrom fiind mai apropiată de Cluj-Napoca decât Floreștiul, care ar putea fi o altă alternativă.
Cartierele bine cotate ale Clujului au rămas preferatele investitorilor pentru proximitatea față de Centru și de mall-ul care este un al doilea centru al orașului, dacă nu chiar primul.
Concurența vine puternic din urmă
„În primele nouă luni ale anului, cele mai multe tranzacții au fost consemnate în București (66.447) și Ilfov (33.989), pe următoarele locuri în clasament situându-se județele Timiș (22.804), Cluj (21.013), Brașov (19.898), Iași (12.901) și Constanța (12.164).
Spre deosebire de cele trei luni anterioare, volumul tranzacțiilor imobiliare încheiate în al treilea trimestru din 2019 a crescut comparativ cu perioada similară a anului precedent în majoritatea județelor cu cea mai intensă activitate la acest capitol. În București a avut loc un avans important, de la 18.894 la 24.484 de tranzacții, în Ilfov creșterea a fost de la 11.976 la 12.814 operațiuni, în Timiș de la 7.264 la 9.237, în Cluj de la 6.402 la 7.409, iar în Iași de la 5.414 la 5.394.
Având în vedere perioada medie de vânzare pentru un apartament, Bucureștiul poate fi considerat, în momentul de față, drept cea mai activă piață pe plan național – fapt deloc surprinzător, de altfel, dat fiind faptul că aici se găsește, datorită densității demografice, și cea mai mare cerere. Cel mai mare oraș al țării este urmat, din acest punct de vedere, de Brașov, Timișoara, Cluj-Napoca, Constanța și, respectiv, Iași”, notează specialiștii imobiliare.ro.
Toate aceste date ne arată că, în ceea ce privește piața imobiliară, concurența vine puternic din urmă, Clujul nemaifiind singura vedetă de pe această scumpă scenă. Investitorii se orientează și spre celelalte orașe mari ale țării, în condițiile în care Clujul nu mai oferă ceea ce promite.
Pentru a rămâne în continuare atractivi trebuie să plusăm cu parkinguri, cu spații verzi, cu linii de transport în comun extinse și spre noile zone rezidențiale, cu o sistematizare eficientă a traficului din oraș, cu ceea ce înseamnă confortul locuirii urbane. Circul festivalelor și al promisiunilor administrative deșarte nu mai este destul pentru a ne menține, pe termen lung, în topul în care rezistăm, deocamdată, din inerție.
„În momentul de față, cea mai mare marjă de negociere, de peste 5,5%, poate fi găsită în Cluj-Napoca”, constată imobiliare.ro, iar asta arată că cei care cumpără încep să tragă tot mai tare de prețuri în jos, considerând că sumele solicitate nu reflectă valoarea reală a apartamentelor.