O proprietară a unui imobil din Cluj-Napoca și-a acționat chiriașul pentru restannțe pe două luni. Acțiunea a fost înregistrată la Judecătoria Cluj-Napoca, instanță de fond care a decis că persoana care a luat în chirie imobilul nu are suficiente tranșe restante pentru a fi evacuată. Suma datorată de chiriaș era de aproape 1.500 lei, echivalentul a două luni de chirie într-un apartament de pe strada Dorobanților din oraș.
„Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 26.02.2021 sub nr. de mai sus, reclamanta M., prin S.C.P.A. A___ & A___, a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul B., evacuarea acestuia din imobilul situat în Cluj-Napoca, aflat în proprietatea reclamantei.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a învederat că este proprietara imobilului menționat, iar în data de 16.09.2020 a încheiat cu pârâtul un contract de locațiune, care a încetat la data de 10.02.2021 prin reziliere de plin drept, ca urmare a pactului comisoriu prevăzut de Cap. I coroborat cu Cap. III și Cap. V teza a doua din contract, pentru motivul neplății chiriei la termenele prevăzute în contract.
Deși pârâtul a fost notificat în scris prin intermediul executorului judecătoresc, acesta refuză să părăsească imobilul. Pârâtul datorează suma de 1.550 de lei, contravaloarea chiriei neachitate, până la data încetării contractului (775 lei x 2 luni)”, a reținut instanța.
A vrut să rezilieze contractul
Proprietara apartamentului a reziliat contractul de închriere a imobilului pentru neplata celor două luni în care studentul a locuit la ea. Instanța nu doar că a respins cererea de evacuare, ci a și considerat că rezilierea contractului nu s-a realizat conform legislației în vigoare.
„În fapt, reclamanta M.este proprietară, în cotă de 1/1, asupra imobilului situat în Cluj-Napoca. La data de 16.09.2020, reclamanta a încheiat cu pârâtul B. un contract de închiriere a imobilului menționat (f. 6), pentru o perioadă de 2 ani, chiria lunară fiind stabilită la suma de 775 de lei, la data încheierii contractului pârâtul achitându-i reclamantei suma de 3100 de lei, reprezentând chiria aferentă lunilor octombrie-decembrie 2020, precum și garanția în sumă de 775 de lei, astfel cum s-a consemnat în cuprinsul contractului. Potrivit prevederilor contractuale, chiria se achită până în data de 2 a lunii pentru luna în curs.
Potrivit dispozițiilor Cap. V al contractului, teza a II-a, invocate de reclamantă, contractul de închiriere poate fi reziliat din inițiativa proprietarului sau a chiriașului chiar dacă au fost respectate clauzele contractuale. Reclamanta l-a notificat pe pârât prin executor judecătoresc în vederea evacuării imobilului (f. 7-8).
În drept, potrivit art. 1034 alin. 1 C.pr.civ., „Dispozițiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane.” Conform art. 1038 C.pr.civ., „(1) Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.(2) Dacă locațiunea este pe durată nedeterminată, denunțarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată și notificare de evacuare a imobilului, în condițiile prezentului articol.(3) Când locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.(4) Locatarul poate renunța la notificarea prevăzută în prezentul articol prin act scris cuprinzând recunoașterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută la cap. II din prezentul titlu, dacă locațiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins.”
În speță, instanța constată că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1034 alin. 1 coroborat cu art. 1038 C.pr.civ. pentru a se putea dispune evacuarea pârâtului B. din imobilul situat în Cluj-Napoca.
Nu se poate considera că pârâtul are calitatea de fost locatar al imobilului, cât timp locațiunea nu a încetat, potrivit prevederilor contractuale. Reclamanta a invocat dispozițiile Cap. V teza a doua din contractul încheiat în data de 16.09.2020, care însă nu prevede un pact comisoriu de gradul IV, astfel cum a susținut reclamanta și nici nu prevede dreptul proprietarului de a declara rezoluțiunea unilaterală, cum s-a specificat în cuprinsul notificării.
Potrivit art. 1552 Cod civil, rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere. Iar potrivit art. 1550 alin. 2 Cod civil, „De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezoluțiunea poate opera de plin drept.”
Pentru a opera rezoluțiunea unilaterală, potrivit art. 1552 Cod civil, trebuie ca părțile să fi convenit această posibilitate și debitorul să fi fost notificat în scris. Este adevărat că pârâtul a fost notificat prin executor judecătoresc cu privire la rezilierea unilaterală a contractului, însă cât timp prin contract nu s-a prevăzut această posibilitate, rezilierea în această modalitate este inoperantă. Apoi, în prezenta cauză reclamanta apreciază că mențiunea contractul de închiriere poate fi reziliat din inițiativa proprietarului ar reprezenta un pact comisoriu de ultim grad, afirmație cu care instanța nu poate fi de acord, cât timp în mod evident prevederea contractuală nu cuprinde mențiunea esențială, a rezilierii de plin drept. În opinia instanței, Cap. V teza a II-a din contract este expresia rezilierii judiciare, prevăzută și de art. 1830 alin. 1 Cod civil, de care reclamanta are posibilitatea să uzeze formulând o acțiune de drept comun.
În aceste condiții, având în vedere că subzistă dreptul pârâtului, în calitate de locatar, de a folosi imobilul, apare ca fiind neîntemeiată prezenta cerere de evacuare în procedura specială prevăzută de art. 1034 și urm. C.pr.civ., urmând a fi respinsă ca atare.