Cum este piața imobiliară din Cluj acum, față de perioada de dinainte de starea de urgență? A revenit deja interesul cumpărătorilor sau clienții sunt încă reticenți/precauți? Care este tendința prețurilor? Au rămas neschimbate, sunt tot într-o ușoară creștere sau au o tendință de scădere? Cum se realizează în prezent vizionările, negocierile, semnările de acte? Ce diferă față de perioada de dinainte de pandemie? Cum va influența pandemia volumul tranzacțiilor din acest an?
La toate aceste întrebări a răspuns, pentru Ziar de Cluj, Tudor Marc, senior broker în cadrul Welt Imobiliare, un profesionist cu o bogată experiență în domeniu.
Cum este piața imobiliară din Cluj acum, față de perioada de dinainte de starea de urgență?
Tudor Marc: Daca este să ne raportăm strict la prețurile medii practicate pe piață la vânzare, acestea se mențin la nivelul din luna februarie, luna anterioara instaurării pandemiei în România, respectiv a stării de urgență/alertă. Desigur, există și mici fluctuații – o parte mică din vânzători au mai negociat (undeva până în 5-7%), dar am avut și clienți care au majorat prețurile (în special dezvoltatori, care au vândut foarte mult în primele 3 luni ale anului).
Toți indicii de preț (începând cu imobiliare.ro) confirmă realitatea actuală din piață, că prețul mediu pe Cluj-Napoca încă se menține.
Pe piața chiriilor, am asistat la o ușoară scădere a prețurilor, fiind în opinia noastră o chestiune temporară, cauzată de plecarea în masă a studenților, având în vedere închiderea universităților și continuarea anului universitar în mediul online. Studenții nu au mai dorit să rămână în Cluj să plătească chirie (nici nu puteau practic să iasă din casă 2 luni) și atunci au plecat spre domiciliile lor din țară. Proprietarii care nu au convenit cu studenții păstrarea contractului au scos din nou pe piață apartamentele la prețuri mai mici și atractive, pentru a recupera deficitul până la vară/toamnă când studenții vor reveni. Scăderile au fost în medie 20%-25%, însă, repet, nu e o scădere medie a prețurilor, sunt cazuri izolate, dar destule, și, cu siguranță, o situație temporară.
A revenit deja interesul cumpărătorilor sau sunt încă reticenți/precauți?
Tudor Marc: Numărul cererilor de cumpărare în perioada stării de urgență martie – aprilie – 15 mai a scăzut până la un 27%-30% din totalul unei luni normale.
După perioada sărbătorilor Pascale cererile au început să crească de la o zi la alta, iar după data de 18 mai, când practic s-a liberalizat circulația persoanelor și s-au putut programa inclusiv vizionări, fără a declara aceste aspecte, numărul cererilor a ajuns la un 65% din totalul unei luni normale.
Scăderea era de așteptat, având în vedere contextul pandemiei (cine stă să se gândească să cumpere o casă, când nu știi nici măcar unde să pui mâna să nu te infectezi), iar restricțiile de circulație au făcut ca foarte mulți clienți, chiar dacă au fost interesați de oferte, să amâne vizionările până după 15 mai.
Totodată am constatat o creștere mai abruptă a cererilor pe chirii, cel mai probabil datorită ofertelor la prețuri bune existente momentan pe piață, odată cu eliberarea locuințelor de către studenți.
Și, de asemenea, a crescut mai abrupt și cererea de case, probabil pe fondul stresului creat de traiul zilnic între patru pereți, clienții fiind în căutare de un petec de iarbă, însă multe din aceste cereri sunt oarecum nefructificabile, ca să nu zic nerealiste.
Cum se realizează în prezent vizionările, negocierile, semnările de acte? Ce diferă față de perioada de dinainte de pandemie?
Tudor Marc: Vizionările se desfășoară respectând recomandările autorităților privind sănătatea – măști, mănuși, circulație cu autovehicule separate. Am întâmpinat greutăți în programarea vizionărilor la locuințele vechi (a fost de înțeles teama proprietarilor de a primi străini în casă, lucru interzis de altfel de autorități).
În momentul de față, activitățile se desfășoară normal, vizionările reușim să le programăm ușor, notarii lucrează doar cu programare (conform indicațiilor autorităților). Ce s-a schimbat este poate munca de broker imobiliar, mulți lucrând remote sau de acasă, agențiile acordând aceste facilități agenților.
Cum credeți că va influența pandemia volumul tranzacțiilor din acest an? Care este tendința prețurilor? Au rămas neschimbate, sunt tot într-o ușoară creștere sau au o tendință de scădere?
Tudor Marc: Volumul tranzacțiilor a fost clar afectat pentru anul 2020 – practic datorită pandemiei și, în special, a interdicțiilor de circulație. Per total, și dacă se reia ritmul de anul trecut, clar va fi o scădere a volumului.
Asta nu înseamnă neapărat și o scădere a prețurilor, având în vedere că încă oferta este sub cerere, iar înainte de luna martie, oferta era extrem de scăzută. De aceea am fost martorii unei creșteri accelerate a prețurilor în primul trimestrul al anului 2020, în medie cu 10-12% față de ultimul trimestru al lui 2019.
Menționez faptul că aproape toate apartamentele situate în imobile noi, cu livrare 2020, au fost vândute până în luna martie, și mai mult de jumătate din imobilele cu livrare 2021. Avem și cazuri de imobile cu apartamente cu livrare 2021, cu vânzare de peste 80%!
În momentul de față nu putem estima care va fi procentul de scădere al volumului, deoarece se pare că piața va avea o revenire în V spre vară-toamnă și pe partea de vânzări, și de chirii. Depinde cât de abrupt va fi V-ul, însă semnalele sunt pozitive.
În opinia mea, în cele mai sumbre scenarii și în cazul în care nu va apărea un val doi la fel de puternic în toamnă, prețurile ar putea suferi o corecție de 10-12%, adică să revenim pe sfârșit de an la prețurile din noiembrie-decembrie 2019. Oricum, în această perioadă exista o astfel de corecție multianuală, după vârfurile înregistrate în perioada verii.