Ceea ce au greșit arhitecții și consilierii locali, în ultimii ani, în Cluj-Napoca corectează instanța, dacă DNA nu are încă niciun rezultat în domeniul autorizațiilor de construire și a planurilor urbanistice. Într-un timp relativ scurt, un magistrat de la Tribunalul Cluj a finalizat motivarea sentinței pronunțate în 7 septembrie, prin care a fost anulat PUZ-ul și autorizațiile ansamblului de blocuri Luminia de pe strada Eugen Ionesco. Culmea, pârâţii Consiliul Local şi primarul municipiului Cluj-Napoca nu au formulat întâmpinare. Doar Cyane SRL, beneficiara autorizațiilor, s-a apărat în procesul intentat de Asociația pentru Protecția Urbanistică a Clujului. Primăria și Cyane au de plătit cheltuieli de judecată de aproape 25.000 de lei, noteaza clujust.ro!
Scurt istoric al actelor atacate
Prin HCL nr.603/25 septembrie 2007 s-a aprobat PUZ şi PUD pentru ansamblul rezidenţial, comerţ şi birouri- str. Eugen Ionesco în favoarea beneficiarului SC Abaris Group Imobiliare SRL. Potrivit HCL, terenul studiat a fost încadrat funcţional în UTR CM1- zonă mixtă cu clădiri având regim de construire cuplat sau izolat, cu înălţimi maxime de P+10 E, cu indici de ocupare teren POT-31,3% şi CUT 2,14 ADC/mp. teren. Prin PUD se detaliază amplasarea pe parcelă a clădirilor de servicii, comerţ şi locuinţe.
În baza PUZ şi PUD s-au eliberat în favoarea beneficiarului SC Abaris Group SRL primele autorizaţii de construire şi s-au început lucrările, ulterior sistate ca urmare a intrării beneficiarului în insolvenţă şi apoi în faliment.
Pprin contract de vânzare-cumpărare autentificat, în urma organizării licitaţiei de valorificare a activelor imobiliare ale SC Abaris Group, firma SC Cyane SRL a cumpărat terenul în suprafaţă totală de 20750 mp.
La solicitarea Cyane , Primarul municipiului Cluj-Napoca a eliberat autorizațiile de construire AC nr. 115/2014, AC 117/2014, AC 118/2014, AC 119/2014, AC 340/2013,AC 341/2013. AC nr.115/2014 a fost modificată prin AC nr. 1439/2014.
Extras din motivare sentinței civile nr. 2408/07.09.2016
”Sub aspectul fondului, a invocat reclamanta că adoptarea HCL atacată este nemotivată şi a încălcat drepturile locuitorilor şi proprietarilor din vecinătatea ansamblului rezidenţial, fiind lovită de nulitate absolută.
A arătat reclamanta că în jurul ansamblului rezidenţial sunt locuinţe individuale şi locuinţe colective mici, cartier nou constituit începând cu anul 2000, regimul de înălţime fiind limitat la P+2E, regim specific UTR L3C iar prin PUZ atacat s-a derogat de la regimul zonei, fiind acceptată de către autoritatea publică locală edificarea unor locuinţe colective mari de P+10, conform regimului prevăzut în UTR CM1.
Pârâta a precizat că se respectă cerinţele de motivare a actului, că s-au mai acceptat derogări de la regimul dominant al zonei pe parcelele învecinate şi că în ceea ce priveşte accesul pe parcelă acesta este corespunzător asigurat şi corelat cu documentaţiile aprobate în zonă. În opinia pârâtei, documentaţia aferentă HCL 603/2007 întruneşte toate cerinţele de fundamentare şi avizare.
Sub aspectul fondului, cu privire la motivele de nulitate ale HCL nr.603/25 septembrie 2007 de aprobare a PUZ, instanţa împărtăşeşte punctul de vedere al reclamantei.
1. Astfel, în ceea ce priveşte HCL nr.603/25 septembrie 2007 de aprobare a PUZ , instanţa reţine că aceasta este nelegală, în primul rând având în vedere că nu este motivată.
Prin PUG şi PUZ aprobat prin HCL nr. 438 /2004 în vigoare la data adoptării hotărârii atacate, terenul era încadrat din punct de vedere funcţional în UTR L3C – subzona locuinţelor individuale şi colective mici cu maxim P+2 niveluri, în regim de construire înşiruit, cuplat sau izolat, POT existent 35% şi CUT 0,9.
Reţine instanţa că atâta timp cât au fost aprobaţi de către autoritatea publică locală prin PUG, respectiv prin act administrativ cu caracter normativ, anumiţi indici urbanistici şi o anumită încadrare funcţională, nu se poate deroga de la aceste reglementări fără motivarea necesităţii adoptării regimului derogatoriu.
Potrivit hotărârii atacate, autoritatea administrativă locală a derogat de la regimul iniţial stabilit, fără a explica în concret care sunt motivele care au dus la necesitatea adoptării derogării, în aceste condiţii atribuţiile autorităţii fiind realizate prin exces de putere în sensul art. 2 lit. n din Legea 554/2004, în opinia instanţei de judecată.
Nicăieri în actele care au stat la baza adoptării PUZ nu se face nici cea mai mică referire la motivele sau necesitatea de schimbare a regimului zonei de la L3C la CM1, nici în avizul CTATU nici în referatul de adoptare a hotărârii .
Dacă instanţa ar fi putut identifica o motivare a derogării, chiar şi în actele premergătoare HCL 603/2007, cerinţa motivării actului ar fi fost îndeplinită şi ar fi putut aprecia în concret asupra excesului de putere invocat de către reclamantă , în raport cu drepturile încălcate ale proprietarilor şi locuitorilor din zonă.
Autoritatea administrativă nu poate în putere proprie şi neargumentat să iniţieze sau să aprobe derogări de la regimul urbanistic instituit tot de către autoritate prin PUG, doar pentru că are această competenţă.
Regimul derogatoriu poate fi adoptat doar după analizarea premiselor şi explicarea argumentelor care presupun cu necesitate adoptarea derogărilor.
În acest sens, este şi practica Curţii de Apel Cluj expusă în şedinţa de practică unitară aferenta semestrului I din anul 2015.
2. Pe de altă parte, hotărârea este nelegală fiind adoptată şi cu încălcarea prevederilor Legii nr. 350/2001 privind urbanismul şi amenajarea teritoriului.
Potrivit art. 47 din Legea 350/2001, planul urbanistic zonal este instrumentul de planificare urbană de reglementare specifică, prin care se coordonează dezvoltarea urbanistică integrată a unor zone din localitate, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamică urbană accentuată. Planul urbanistic zonal asigură corelarea programelor de dezvoltare urbană integrată a zonei cu Planul urbanistic general.
Prin hotărârea atacată sunt acceptaţi indici urbanistici POT şi CUT ce depăşesc valorile prevăzute în documentaţiile de urbanism anterioare, iar zona studiată este încadrată într-o altă unitate teritorială de referinţă, CM 1, în dezacord cu regimul predominant al zonei.
PUZ-ul aprobat nu îndepliniste caracteristicile determinate ale documentului de planificare urbană astfel cum sunt acestea menţionate de art. 47 din Legea 350/2001 .
PUZ-ul nu are un caracter integrat tocmai pentru că derogă de la funcţiunea dominantă a zonei.
Parcela studiată este situată între alte construcţii individuale, unifamiliale sau colective mici, într-un cartier relativ recent dezvoltat, într-o zonă aşezată urbanistic şi cu reglementări urbanistice proprii.
Si din acest punct de vedere, instanţa apreciază că în aceste condiţii PUZ a fost întocmit cu exces de putere, prin încălcarea drepturilor şi intereselor proprietarilor şi locuitorilor din zonă.
Cu siguranţă, PUZ aprobat nu asigură corelarea programelor de dezvoltare urbană integrată a zonei cu planul urbanistic general, fundamentând un regim derogatoriu.
Parcela studiată este situată într-o zonă închegată urbanistic, cu reglementări specifice de urbanism, existând parcele construite în imediata vecinătate în jurul acestora, respectiv construcţii unifamiliale şi colective mici.
Nu sunt respectate în cauză nici cerinţele art. 32 alin 6 din Legea 350/2001.
În sensul art. 32 alin 6 din Legea 350/2001, modificarea, prin planuri urbanistice zonale elaborate pentru zone ale unei unităţi teritoriale de referinţă, a reglementărilor aprobate prin Planul urbanistic general sau prin planuri urbanistice zonale trebuie să asigure unitatea, coerenţa şi confortul urban atât ale zonei de studiu, cât şi ale teritoriului învecinat.
În codiţiile adoptării unui regim derogatoriu este cert că prevederile PUZ nou aprobat nu respectă condiţiile impuse prevăzute de dispoziţiile legale mai sus menţionate şi nu asigură unitatea, coerenţa şi confortul urban a teritoriului învecinat.
S-a arătat de către pârâtă că există în vecinătate mai multe documentaţii PUZ întocmite şi aprobate în acelaşi sens cu cel din prezenta cauză, astfel se susţine că reclamanta nu s-ar putea prevala de caracterul unitaral zonei de locuinţe individuale şi colective mici.
Instanţa a efectuat însă o cercetare la faţa locului şi a constatat că pe strada Eugen Ionescu sunt construite locuinţe individuale şi colective mici şi că nu există cale de acces între str. Eugen Ionesco şi Calea Turzii.
Documentaţiile invocate de către pârâta CYANE care prevăd realizarea unor imobile cu regim mare de înălţime sunt aferente unor parcele de teren care au ieşire la Calea Turzii, drum naţional şi european cu 4 benzi de circulaţie. Chiar dacă documentaţiile sunt întocmite pentru parcele de teren din vecinătate, se reţine că regimul acestora este diferit, inclusiv prin PUG destinaţia acestora fiind CM 3. Documentaţiile aprobate pentru strada Eugen Ionesco prevăd un regim de înălţime de maxim P+3.
În aceste condiţii, instanţa apreciază că sub acest aspect, dreptul de apreciere al autorităţii locale a fost exercitat cu exces de putere, prin încălcarea drepturilor şi intereselor locuitorilor din zonă, cu referire la dreptul de respectare a vieţii private, a protecţiei domiciliului şi al dreptului la un mediu sănătos, în sensul art. 2 alin. 1 lit. n. din Legea 554/2004.
3. În plus, fără legătură cu aspectele deja menţionate, instanţa apreciază că documentaţia care stă la baza adoptării HCL nr.603/2007 nu întruneşte condiţiile legale prevăzute potrivit Ordinului 176/N din 16 august 2000 pentru aprobarea reglementarii tehnice „Ghid privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al planului urbanistic zonal” – Indicativ GM-010-2000.
Din documentaţia depusă la dosar de către pârâtul Consiliul Local al Mun. Cluj –Napoca, respectiv din Memoriul de prezentare, rezultă că nu au fost în atenţia proiectantului parcelele de teren învecinate şi nici construcţiile existente pe acestea, nu au fost analizate astfel premisele de integrare urbanistică, care ar fi trebuit să facă obiectul de reglementare al PUZ.
Tot din Memoriul de prezentare , rezultă că pentru schimbarea funcţiunii zonei nu au fost avute în vedere studii de fundamentare, necesare potrivit metodologiei de întocmire a PUZ. Există doardouă studii de fundamentare, cel topographic şi cel geotehnic care sunt commune tuturor documentaţiilor şi nu sunt specifice schimbării încadrării funcţionale.
Studiile de fundamentare sunt prevăzute în mod distinct în Ghid la capitolul capitolul 2 punctul 2.1 – Etape în elaborare – şi se referă la prelucrarea unui volum consistent de date. Tot la acest capitol se prevede şi că în elaborarea unor documentaţii de modificare a unui PUZ existent sunt avute în vedere aceleaşi proceduri ca şi la întocmirea unui PUZ iniţial. La capitolul 2 punctul 2.2 din Ghid referitor la structurarea PUZ studiile de fundamentare sunt în mod expres prevăzute.
Cum aceste studii lipsesc evident că cerinţele de legalitate ale documentaţiei nu sunt îndeplinite şi PUZ nu putea fi aprobat.
4. O altă cerinţă de legalitate nesocotită la întocmirea documentaţiei PUZ a fost constatată şi în raport cu suportul topografic în baza căruia s-a realizat documentaţia.
Potrivit capitolului 1 din Ghid, punctul 1.5 din condiţiile de elaborare a documentaţiei PUZ rezultă că PUZ presupune redactarea pe un suport topografic sau cadastral actualizat.
Din documentaţia depusă la dosar rezultă că PUZ nu s-a redactat pe suport topografic actualizat.
Pe planul topografic vizat de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – OCPI Cluj la data de 27.04.2007 depus în anexa documentaţiei figurează un drum de acces de importanţă zonală care face legătura dintre str. Eugen Ionesco şi Calea Turzii. Acest drum nu există în realitate nici acum şi nu a existat nici în momentul adoptării hotărârii atacate. /f. 45 din documentaţia anexă /
Astfel hotărârea de aprobare a PUZ este nelegală, fiind bazată pe o documentație ce conține date nereale, respectiv pe un plan topografic sau cadastral neactualizat.
IV. Cu referire la autorizaţiile de construire, se reţine că acestea sunt acte administrative cu caracter individual.
În raport cu cererea de anularea acestor autorizaţii, pârâta CYANE a invocat excepţia de prescripţie a cererii datorită tardivităţii plângerii prealabile. Această excepţie urmează să atragă, dacă va fi admisă, inadmisibilitatea cererii .
În ceea ce privește prescripția , se reține incidența art. 7 alin. 3 din Legea 554 / 2004 conform căruia este îndreptățită să introducă plângere prealabilă și persoana vătămată printr-un act administrativ cu caracter individual adresat altui subiect de drept, din momentul în care a luat la cunoștința pe orice cale de existența acestuia în limitele termenului de șase luni prevăzut la aliniatul 7.
După declararea ca neconstituţională a prevederilor art. 7 alin. 7 din Legea 554/2004 prin Decizia 797/2007 a Curţii Constituţionale, termenul de prescripţie de 6 luni,în privinţa terţilor, curge întotdeauna de la data de la care aceştia au luat cunoştinţă, pe orice cale de existenţa actului.
Asociaţia reclamantă este un terţ faţă de autorizaţiile atacate. Aceasta este o persoană juridică distinctă de persoanele fizice care au devenit membri. Prin urmare, dovada termenului se face în privinţa asociaţiei şi nu a membrilor.
Sub acest aspect, instanţa reţine că asociaţia reclamantă constituită la finalul anului 2014 a putut lua la cunoştinţă despre existenţa actelor ulterior constituirii sale, la data la care persoanele care locuiesc în zona Eugen Ionescu s-au înscris în asociaţie şi au semnalat asociaţiei existenţa autorizaţiilor.
Datorită acestor considerente, instanţa apreciază că nu sunt relevante în cauză împrejurările invocate de către pârâtă cu referire la procedurile judiciare anterioare declanşate de către locuitorii-persoane fizice din zonă sau cu referire la studierea actelor de către reprezentantul convenţional al reclamantei pentru un alt justiţiabil persoană fizică.
Plângerea prealabilă a fost introdusă la data de 19 iunie 2015, prin urmare în cadrul termenului prevăzut de art. 7 alin. 3 din Legea 554/2004.
Astfel, excepţia invocată va fi respinsă.
Cu privire la excepţia inadmisibilităţii cererii de anulare a AC 115/7.02.2014, având în vedere că aceasta şi-a produs efectele, instanţa apreciază că se impune respingerea excepţiei.
Legalitatea emiterii actului poate fi cercetată indiferent de producerea sau nu a efectelor autorizaţiei.
1. Pe fond, va reţine instanţa că nelegalitatea autorizaţiilor rezultă din nelegalitatea HCL 603/2007de adoptare a PUZ şi PUD.
Autorizaţiile de construire se emit în aplicarea şi cu respectarea documentaţiilor urbanistice existente.
Declararea ca nelegală a actului de aprobare a documentaţiei urbanistice, act administrativ normativ, se răsfrânge şi asupra actelor administrative individuale emise în baza actului normativ anulat.
2.Mai reţine instanţa că reclamanta invocă şi împrejurarea că autorizaţiile de construire au fost emise cu încălcarea HCL 387/18.10.2011, însă acest punct de vedere al reclamantei nu mai poate fi împărtăşit.
Prin HCL 387/2011 – privind încetarea aplicabilitãţii unor documentatii de urbanism s-a hotărât că „nu vor fi aprobate autorizatii de construire care au la bază documenatatii de urbanism PUZ si PUD aprobate care nu au produse efecte în teren prin trasarea circulaţiilor.
Se arată că HCL 603/2007 a prevăzut în mod expres existenţa unei căi de acces din Calea Turzii, cale de acces inexistentă la data emiterii autorizaţiilor de construire .
În condiţiile inexistenţei căii de acces din Calea Turzii , susţine reclamanta că se poate reţine că PUZ şi PUD aprobat prin HCL 603/25.09.2007 nu a fost pus în operă în ceea ce priveşte circulaţiile şi astfel nu se puteau elibera autorizaţii de construire.
Reţine instanţa însă că acest motiv de nulitate este neîntemeiat. HCL 387/18.10.2011 a fost emisă cu mult după aprobarea hotărârii atacate şi după eliberarea autorizaţiilor iniţiale în favoarea primului dezvoltator imobiliar, SC Abaris Group Immobliliare SRL autorizaţii care au produs efecte în privinţa PUZ şi PUD, astfel încât nu se poate constata încetarea aplicabilităţii documentaţiei de urbanism din această privinţă.
Autorizaţiile atacate în prezentul dosar sunt autorizaţii de continuarea lucrărilor, eliberate în aceleaşi condiţii ca şi autorizaţiile iniţiale şi beneficiază de efectele primelor autorizaţii sub aspectul criticat.
3. Se mai susţine că autorizaţiile sunt nelegale şi datorită faptului că nu s-a eliberat un certificat de urbanism ulterior HCL 603/2007.
În sensul poziţiei procesuale a pârâtei CYANE se reţine că eliberarea unui nou certificat de urbanism nu se mai impune atâta timp cât certificatul iniţial acoperă fazele PUZ, PUD şi PAC.
4. Şi motivul de nelegalitate referitor la eliberarea fără certificat de urbanism a autorizaţiilor de continuarea lucrărilor în condiţiile în care nu s-a dovedit că lucrările au fost anterior începute este neîntemeiat.
În sensul art. 7 alin. 6 din Legea 50/1991, neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite conduce la pierderea valabilităţii autorizaţiei, fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii de construire. În situaţia în care caracteristicile nu se schimbă faţă de autorizaţia iniţială, se va putea emite o nouă autorizaţie de construire, fără a fi necesar un nou certificat de urbanism.
Se reţine că indiferent dacă lucrările au fost începute sau nu, este posibilă emiterea unei noi autorizaţii în situaţia în care caracteristicile nu se schimbă faţă de autorizaţia iniţială, fără un nou certificat de urbanism.
5. În ceea ce priveşte nerespectarea PUD şi greşita amplasare pe parcelă a construcţiilor se reţine că, în lipsa unei expertize, această chestiune nu poate fi verificată de către instanţă.
Raportat la considerentele mai sus expuse, în baza art. 1, 2 8, 10, 18 din Legea 554/2004, art. 32 , 47 din Legea 350/2001, instanţa va admite cererea formulată şi va anula actele administrative atacate.
În baza art. 453 NCPC, instanţa va obliga pârâţii în solidar la plata în favoarea reclamantei a cheltuielilor de judecată în cuantum de 24981,39 lei.”