Camera Deputaților, în calitate de for decizional, a adoptat în data de 20 octombrie 2020 legea pentru creșterea plafonului pentru TVA-ul de 5% la achiziția de locuințe, de la 450 000 de lei (echivalentul a 92 500 de euro la cursul actual) la 140 000 de euro. Președintele Iohannis a promulgat legea în data de 13 noiembrie 2020.
Necesitatea creșterii plafonului era evidentă: din 2016, când plafonul de aplicare a TVA-ului de 5% a fost stabilit la 450 000 de lei, a crescut atât cursul de schimb leu/ euro (de la 4,51 lei la 4,87 lei), cât și prețul apartamentelor. Prin urmare, în marile orașe, cumpărătorii au ajuns să mai poată cumpăra, cu TVA de 5%, numai apartamente de o cameră, maximum două, ori au apelat la libera înțelegere cu dezvoltatorul, negociind prețul la „gri”, în așa fel încât dezvoltatorul să își primească integral banii, dar cumpărătorul să plătească doar 5% TVA.
„La Cluj-Napoca, reglementarea actuală (plafonul de 450 000 de lei) a devenit total anacronică, din cauza dezvoltării spectaculoase a acestui oraș, clujenii putând beneficia de cota redusă de TVA de 5% pentru achiziționarea unui apartament de numai 50 mp”, se notează în expunerea de motive a proiectului de lege pentru creșterea plafonului la 140 000 de euro.
Noul plafon pentru aplicarea de TVA redus la 5%, de 140 000 de euro, ar fi fost identic cu cel al programului Noua Casă, promovat de actualul premier Cîțu, în fosta sa calitate de ministru de Finanțe. Utilizate coroborat de către cumpărători, Noua Casă plus TVA-ul de 5% pentru locuințe până în 140 000 de euro ar fi dus la o impulsionare a vânzărilor de apartamente noi mai spațioase, iar vânzările sporite, acum, pe timp de pandemie, ar fi adus venituri mai mari la bugetul de stat, noi locuri de muncă, dezvoltarea tuturor sectoarelor economice legate de imobiliare (materiale de construcții, decorațiuni, electrocasnice etc.).
Noua lege, care urma să intre în vigoare din 1 ianuarie 2021, i-ar fi determinat pe dezvoltatori să construiască apartamente mai mari, mai spațioase, imobilele fiind dimensionate, încă din stadiul de proiect, și în funcție de preferințele cumpărătorilor. Iar cumpărătorii preferă să achiziționeze locuințe cu TVA de 5%, în limita plafonului maxim stabilit de lege.
Dacă noua lege ar fi intrat în vigoare din acest an, la Cluj, cea mai scumpă piață imobiliară din țară, cu cele mai multe vânzări după Capitală, cumpărătorii s-ar fi orientat spre locuințe de 3-4 camere, de maximum 140 000 de euro, iar statul ar fi încasat TVA de 5% din aceste sume.
Însă prim-ministrul liberal Cîțu, un mare finanțist, după o logică ce ne scapă, a decis ca legea promulgată cu numai o lună în urmă de către șeful său politic, președintele Iohannis, să fie amânată pentru (minimum) un an. Prin amânarea creșterii plafonului de la 92 500 de euro la 140 000 de euro, premierul Cîțu a reușit nu să salveze veniturile bugetare, ci să le anuleze, fiindcă majoritatea cumpărătorilor ori vor amâna pentru la anul decizia de a cumpăra un apartament, ori vor cumpăra unul anul acesta, însă la gri, pentru a evita plata TVA-ului de 19% pe care l-ar datora statului.
Cumpărătorii care au apucat să semneze deja antecontracte pentru locuințe mai scumpe de 450 000 de lei vor avea acum de achitat sume considerabile în plus, vor plăti penalități, ori vor pierde banii plătiți ca avans.
Decizia lui Cîțu de amânare a aplicării legii de creștere a plafonului pentru TVA-ul de 5% a fost adoptată prin Ordonanţă de Urgenţă în noaptea zilei de 30 decembrie, fără a fi anunțată înainte, așa că Guvernul liberal i-a lovit pe cumpărători în moalele capului, pe neașteptate, cu o zi înainte de termenul la care legea trebuia să își producă efectele, în prag de Revelion.
Tudor Marc, senior broker Welt Imobiliare, a explicat pentru Ziar de Cluj care sunt consecințele amânării cu un an a creșterii plafonului pentru TVA-ul de 5%:
„Vor avea de suferit toți cei care, din noiembrie încoace, după ce s-a promulgat legea, au semnat antecontracte, și sunt multe, vă spun sigur, în octombrie a fost un imbold, am avut foarte mulți clienți dornici să cumpere, inclusiv cu Prima Casă în noua variantă, cea de 140 000 de euro, fiindcă și Noua Casă îți permite acum să iei cu avans de 15%, și sunt foarte mulți care au cumpărat 2-3 camere. Aceștia, din păcate, în primăvara – vara anului acesta, vor trebui să mai scoată din buzunar sau să își mai aducă coplătitori, cogaranți, ca să plătească diferența de TVA, care poate să fie între 12 și 23 000 de euro.
Părerea mea este că va fi o scădere iarăși, o reorientare a clienților către cutiile de chibrite (deci, una sau două camere), vom asista la eșecul total al programului Noua Casă al domnului Cîțu, fiindcă, de fapt, pe vremea sa, când era ministru de Finanțe, a venit și cu varianta de Noua Casă! Mi-e greu să cred că cineva o să zică acum: o să îmi cumpăr 3 camere și o să-mi și iau credit, numai de dragul de a plăti TVA de 19%!
S-ar putea să avem o amânare și a achizițiilor. Deci, în 2021 s-ar putea să ne trezim cu cerere scăzută.
În primul rând, ce stimulent puternic a fost faptul că au mărit Noua Casă și că s-a dat această lege? Doi: până și dezvoltatorii s-au săturat de negocierea cu clienții, cum să facă să iasă prețul! Prin mărirea plafonului de TVA de 5% la 140 000 de euro, Guvernul ar fi scos o grămadă de bani din economia gri. De aici veneau, clar, alți bani! Veniturile bugetare ar fi crescut cu siguranță. Acum nu vor mai încasa nici banii aceia și vor rămâne și cu furia clienților.
Problema este că cine nu își va rezolva să plătească diferența, ori va plăti penalități până la anul, ori va pierde avansul. Acestea sunt cazurile cele mai dramatice! Poate unii, care vor trebui să plătească 100 de euro în plus la rată, nu vor avea de unde să îi acopere. Dacă crește valoarea TVA, crește și rata, cresc toate, trebuie să scoți mai mulți bani din buzunar.
La Cluj, ca să te încadrezi în vechiul plafon, de 450 000 de lei, trebuie să cumperi maximum două camere. Abia două camere! Trei camere nu mai găsești nici la periferie în banii aceștia! De 140 000 de euro găseai apartamente chiar și de 4 camere.
Am înțeles caracterul social al legii, dar atunci haideți să îl facem social pentru toți! Fiindcă, cu 93 000 de euro, în Teleorman îți cumperi vilă. Deci, ori facem 5% pentru toți și renunțăm la plafon, ori haideți să îl facem 19%, să jucăm toți după aceleași reguli! În orașele mari, plafonul devine social, în orașele mici e de-a dreptul lux! În Teleorman îți cumperi vilă cu 90 000 de euro, iar în Cluj o garsonieră, adică o locuință cu caracter social.
Lumea s-ar putea reorienta și spre locuințele vechi, mai ales cei cu credite, dar trebuie să iasă din antecontract mai întâi. Deci, problema este pentru cei care au încheiat deja antecontracte.
Constructorii au fost încântați de noul TVA de 5% în limita a 140 000 de euro, erau fericiți că au clienți, că tranzacțiile merg frumos cu TVA de 5%, toți au fost foarte încântați nu neapărat că apartamentele s-au vândut, ci pentru că s-a terminat cu toate presiunile cumpărătorilor de a beneficia de un preț care să se încadreze în vechiul plafon.
Pe constructor, la urma urmei, îl interesează prețul fără TVA, acela e prețul care îi intră în contabilitate, restul dă la stat mai departe la sfârșitul lunii. Deci, pentru ei nu e atât de importantă valoarea TVA. Da, o valoare mai mică îi ajută să vândă mai repede, dar problema este pentru cumpărător, pentru că el pune de la el banii și nu e una să pui 7 500 de euro TVA sau să pui 21 000 de euro, diferență de 14 000 de euro.
Aceasta este o chestiune total neconstituțională, discriminatorie. Un investitor cu un milion de euro vine și cumpără 20 de garsoniere a câte 50 000 de euro bucata. Un milion de euro dacă investește, plătește 5% la întreaga sumă. Și un amărât care cumpără un singur apartament cu 100 000 de euro merge și plătește 19%. Asta este total aiurea! Celui cu un milion de euro dacă i-ar lua 19% TVA, statul ar face 190 000 de euro. Iar cel care își cumpără apartamentul cu 100 000 de euro plătește rate ca să își achite apartamentul, în timp ce investitorul cu un milion de euro mai și produce bani cu gasonierele închiriate.
Iar modul cum au dat amânarea a încins mult spiritele. Foarte multe persoane au spus că vor contesta la Avocatul Poporului, vor face reclamații, pentru sesizare la Curtea Constituțională strict a articolului acesta. OUG-ul per ansamblu conține măsuri bune, în marea lui parte e benefic pentru populație, dar chestiunea aceasta cu TVA-ul, cum s-a întâmplat, cu 2 zile înainte să intre în vigoare, și fără să anunțe intențiile, nu este normal.”