Domeniul imobiliar, mai ales la Cluj, era, la începutul acestui an, pe cai mari! Prețurile continuau să crească vertiginos, șantierele răsăreau unul după altul (cu toate că noile ansambluri imobiliare riscau să blocheze definitiv traficul), particularii își vindeau apartamentele repede și scump, și la fel le și închiriau, cererea duduia, iar oferta de abia îi mai putea face față!
La Cluj, investitorii veneau din toată țara și chiar și de peste hotare, unii cumpărând 2-3 sau chiar și câte 10 apartamente, o investiție imobiliară fiind mult mai rentabilă financiar decât un depozit bancar.
Criza așteptată în ultimii ani de către cei care sperau la o prăbușire a pieței, care ar fi antrenat și o cădere dramatică a prețurilor, s-a lăsat așteptată până când nimeni nu a mai crezut în ea. Criza ajunsese, în 2019-2020, un fel de lup strigat anterior atât de des, încât nimeni nu îl mai lua în considerare.
În luna februarie a anului 2020 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 49 571 de imobile, cu 14 340 mai multe față de luna ianuarie, conform Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Cele mai multe vânzări imobiliare au fost înregistrate, luna trecută, în București – 9 107, în Ilfov – 4 881 și în Cluj – 3 625.
Dacă în ianuarie 2020, la Cluj s-au realizat 1 633 de tranzacții, în februarie numărul a urcat la 3 625. În ianuarie 2019, s-au înregistrat doar 1 587 de tranzacțiii, iar în februarie 2019, numai 2 452. Eram, așadar, acum, pe un trend marcat de creștere.
Conform statisticilor compariimobiliare.ro, în luna februarie 2020, preţul mediu pe metru pătrat util al apartamentelor de vânzare în Cluj-Napoca a fost de 1.801 €/mp, cu 11 euro peste luna precedentă (1.790 €/mp) şi cu 238 de euro peste cea de anul trecut (1.563 €/mp).
Județul Cluj era pe locul trei în România la numărul de ansambluri rezidențiale aflate în construcție, cu 104 proiecte monitorizate, conform victa.ro, pe primele două locuri fiind București (cu 197 de proiecte) și Ilfov (cu 120 de proiecte).
După instituirea stării de urgență, situația s-a schimbat radical
Cu toate că, înainte de pandemia de coronavirus, aveam o piață imobiliară europeană, națională și locală stabilă și sănătoasă, aflată în plin avânt de creștere, măsurile restrictive impuse de starea de urgență au dus la o scădere abruptă a tuturor indicatorilor de piață – cerere, ofertă, prețuri medii.
Președintele României, Klaus Iohannis, a semnat în data de 16 martie decretul privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României. Imobiliare.ro ne oferă indicatorii de piață pentru prima săptămână de după decretarea stării de urgență (16-22 martie).
Conform statisticilor imobiliare.ro, cererea pentru apartamente și case a scăzut, în municipiul Cluj-Napoca, în intervalul 16-22 martie, cu 47% față de săptămâna anterioară decretării stării de urgență și cu 67% față de perioada similară din anul anterior. Iar cifrele săptămânii 23-29 martie ne-ar putea arăta scăderi suplimentare, într-o piață care ajunsese să se stabilizeze în ultimii ani, dar care nu era ferită totuși de fluctuații – cererea colapsa subit, pentru perioade scurte, de sărbători, la începerea anului școlar, în funcție de anumite evenimente politice care determinau îngrijorări în piață, când începea să ningă abundent, să plouă etc.
Și oferta de apartamente și de case a scăzut în săptămâna 16-22 martie, cu 4% față de săptămâna anterioară și cu 44% față de perioada similară a anului trecut. Oferta nou intrată pe piață a scăzut în prima săptămâna a stării de urgență cu 22% față de săptămâna anterioară și cu 21% față de anul 2019. Asta ne arată că proprietarii au, în această perioadă, cu totul și cu totul alte preocupări decât vânzarea apartamentelor, ei nedorind probabil să mai primească la vizionare zecile de clienți care le intrau de obicei în case, plus zecile de agenți imobiliari. Dificultatea obținerii și încheierii actelor, față de vremurile anterioare pandemiei, îi poate descuraja suplimentar pe proprietarii care sunt, acum, la fel ca multe alte categorii sociale, în expectativă.
Cu toate că atât cererea, cât și oferta, s-au prăbușit, prețurile solicitate pe platforma imobiliare.ro (de către agenții și de particulari) au crescut în săptămâna 16-22 martie cu 0,3% față de săptămâna anterioară, până la o valoare medie de 1830 euro/mp util, și cu 17,1%, față de aceeași perioadă a anului anterior. Semn că încă mai există în piață o inerție dată de creșterile anterioare.
Prețurile solicitate de către proprietari prin anunțuri proprii pe site-urile de profil au scăzut în prima săptămână a stării de urgență cu 15,4% față de săptămâna anterioară (ajungând la 1 530 euro/mp util), și cu 2,1% față de perioada similară a anului anterior.
Această statistică, a prețurilor apartamentelor scoase la vânzare direct de către particulari, ne arată realitatea, anunțurile date de către agenții fiind, de cele mai multe ori, actualizate ca prețuri doar la intervale de câteva săptămâni (sau chiar ani). Proprietarul este cel care decide în final prețul, dar anunțurile agențiilor imobiliare pot încă conține prețurile vechi, convenite cu proprietarii înainte de declararea pandemiei și a stării de urgență, astfel justificându-se diferențele mari dintre statisticile care includ prețurile cerute de către agenții și cele solicitate de particulari. Ce trebuie să reținem este că, în doar o săptămână, la Cluj valoarea de piață a apartamentelor a scăzut cu 15,4%.
Ce se va întâmpla în viitor?
Și sectorul imobiliar, din cauza restricțiilor impuse pe durata stării de urgență, dată fiind și incertitudinea mediului economic, are toate șansele să stea, până la rezolvarea situației epidemice, în carantină.
Când cererea scade dramatic, logica ne spune că și prețurile vor scădea în tandem. Oferta scăzută poate însă tempera scăderea prețurilor, dacă rarii cumpărători vor avea de ales dintre puține proprietăți scoase la vânzare pe piață.
Proprietarii care nu sunt strânși cu ușa vor prefera, cel mai probabil, să își păstreze pentru moment apartamentele, pentru a le vinde atunci când piața va crește din nou. Cei care au nevoie urgentă de bani, vor fi nevoiți să reducă mult prețurile.
La fel, dezvoltatorii care au proiecte în stadii incipiente, pentru care încă nu s-au încheiat antecontracte. Aceștia au de ales între a sista proiectele sau a le vinde la prețuri mai mici.
Probabil că, în următoarea perioadă, micile agenții imobiliare vor dispărea de pe piață, fiindcă nu vor putea susține financiar o perioadă de inactivitate de câteva luni (sau semestre), urmată de o recesiune. Iar cele mari vor fi nevoite să ofere mai mult, pentru a rezista pe o piață în care concurența pentru clienți va fi acerbă.
Pentru cei care, ani de zile, au strâns bani pentru a își cumpăra o locuință, amânând mereu momentul achiziției, datorită prețurilor prea mari, peste câteva luni ar putea veni momentul mult așteptat, când, cu banii cu care până acum aceștia ar fi putut cumpăra un apartament doar în Florești sau în Baciu, vor putea probabil achiziționa o proprietate în Cluj.
Viitorul este, în acest moment, incert și pentru domeniul imobiliar, care a pornit în această criză de pe poziții solide, dar care nu se știe cum va ateriza după revenirea la ceea ce va reprezenta noua normalitate.
Cine are bani cash strânși din timp pentru o achiziție, va fi avantajat de scăderile de prețuri. Proprietarii vor fi dezavantajați de devalorizarea apartamentelor și caselor lor. Iar agențiile au un orizont dificil, cu luni sau ani grei în față. Cât de grei, depinde de celeritatea cu care actuala criză sanitară va fi rezolvată.