Site-urile mari de imobiliare, care emit periodic și rapoarte detaliate asupra indicilor de piață (cerere, ofertă, prețuri, proprietăți noi scoase la vânzare ș.a.), au continuat și pe timp de pandemie să funcționeze și să publice statistici bazate pe informațiile existente în bazele lor proprii de date. Jurnaliștii nespecializați în domeniul imobiliar au preluat și rostogolit aceste statistici, care ne spun că prețurile nu au scăzut, ba chiar au crescut, pe alocuri, în ultima perioadă!
Astfel, conform ultimelor analize, „după un avans de 1,8% în martie, indicele imobiliare.ro a consemnat, în ultimele 30 de zile, un recul de 1,7% în întreaga țară, de la 1.391 de euro pe metru pătrat util, la 1.367 de euro pe metru pătrat.
Această tendință generală de scădere nu a fost valabilă, însă, și în marile orașe, unde, în cele mai multe cazuri, valoarea medie a unui apartament s-a majorat față de martie (în ciuda unor scăderi consemnate pe câte un segment de piață, adesea cel vechi).”
Potrivit imobiliare.ro, „în luna aprilie, pretențiile vânzătorilor de apartamente din capitala Transilvaniei s-au majorat, per ansamblu, cu 1,5%, de la o medie de 1.826 de euro pe metru pătrat util, la 1.854 de euro pe metru pătrat. Prețurile nu au avut o tendință ascendentă pe ambele segmente de piață clujene: locuințele vechi s-au depreciat cu 0,9% (de la 1.820 la 1.804 euro pe metru pătrat util), în vreme ce unitățile locative nou-construite s-au apreciat cu 2,8% (de la 1.831 la 1.882 de euro pe metru pătrat).”
Conform compariimobiliare.ro, în luna aprilie, prețul mediu/mp al apartamentelor de vânzare din Cluj-Napoca a scăzut la 1 643 de euro, față de 1 861 euro cât era în luna martie, când valorile crescuseră față de februarie, lună în care prețul mediu a fost de 1 801 euro/mp. Prețurile actuale pe cartiere se mențin însă la valorile foarte ridicate cu care am fost obișnuiți în ultimii ani.
Situațiile statistice sunt similare și pe alte site-uri/companii care emit rapoarte detaliate de piață, în baza unor vaste baze de date proprii.
Toate prețurile medii vehiculate, însă, în perioada pe care o traversăm, reprezintă un ”fake news”. Nu sunt minciuni, datele analizate de aceste site-uri sunt reale, însă ne arată realitatea de dinainte de pandemie.
Pentru ca să interpretăm în mod corect informațiile de pe piața imobiliară rezidențială trebuie să știm, în primul rând, cum funcționează lucrurile. Pe scurt:
– Proprietarii, persoane fizice, dau anunțuri, în nume propriu, pentru vânzarea apartamentelor/caselor sau pentru închirierea lor, pe site-urile de profil.
– Agențiile imobiliare preiau aceste proprietăți și le publică mai departe, la prețurile decise de către proprietari, agențiile investind zilnic în promovarea anunțurilor.
– De multe ori, una și aceeași proprietate este promovată de o duzină de agenții, anunțurile republicându-se zilnic.
Acestea sunt informațiile pe baza cărora se generează rapoartele cu prețurile medii – datele culese din anunțurile de pe site-urile de imobiliare, anunțuri care provin într-un procent covârșitor de la agenții. Și care, uneori, se repetă, neactualizate.
Ce se întâmplă acum, de ce nu scad prețurile?
Prețurile nu scad în această perioadă pentru că anunțurile existente pe site-urile de imobiliare sunt aceleași de dinainte de pandemie, nemaifiind verificate și actualizate, cel mai probabil, în proporție de 80%. De aici și variațiile statistice foarte mici.
Agențiile și-au restrâns sau suspendat activitatea, așa că brokerii nu i-au mai sunat deja de mult timp pe proprietari pentru a actualiza prețurile. Asta nu înseamnă că o proprietate scoasă la vânzare în 1 martie cu 100 000 de euro, neactualizată în anunțurile promovate de către agenții, se vinde acum tot cu 100 000 de euro. Prețul final îl stabilește și negociază proprietarul, care ar putea vinde deja cu 80 000 de euro, chiar dacă clientul merge prin agenție.
De abia când agențiile imobiliare își vor relua pe deplin activitatea, ele vor actualiza toate prețurile, sunându-i pe proprietari. De abia atunci și statisticile site-urilor de profil vor arăta, la zi, realitatea pieței. Și atunci am putea avea un șoc, cu multe proprietăți retrase de la vânzare, cu prețuri mult ajustate în jos.
Cum piața imobiliară are o anumită inerție, până proprietarii vor realiza că cererea este alta, mai pot trece încă 2-6 luni, în care tranzacțiile se pot gripa.
În concluzie, informațiile existente acum pe piață nu pot fi luate drept realități actuale. Doar după minimum două luni de la revenirea la o oarecare normalitate, fără restricții economice și de circulație, putem trage concluzii, dacă prețurile au scăzut sau nu. Coborârea lor este forțată de către cumpărători oricum de ani de zile, iar dacă pe timp de „pace” nu s-a reușit o scădere, acum s-ar putea ca proprietarii să nu mai aibă de ales.