În 2017 se estimează o nouă creștere a prețului de vânzare a apartamentelor în Cluj-Napoca, fiind posibil să se ajungă la o majorare cu până la 10% față de luna decembrie a anului precedent.
Prețurile la apartamente au atins anul trecut un maxim istoric în Cluj-Napoca, înregistrându-se cea mai mare creștere din toată țara. Bucureștiul a fost „bătut” lejer de orașul de pe Someș. Economiștii și consilierii imobiliari explică de ce și cum a ajuns Cluj-Napoca cel mai scump oraș din țară la imobiliare.
La finele anului 2015, apartamentele se vindeau în Cluj-Napoca cu 1.117 euro/mp, iar la sfârșitul anului trecut au ajuns la 1.244 euro/mp. Potrivit unei analize realizată de imobiliare.ro, pe parcursul anului 2016 s-a înregistrat o creștere a prețului la apartamentele din Cluj-Napoca de 11,4%. Este cea mai mare creștere din toată țara. Orașul de pe Someș și-a câștigat clar titlul de cel mai scump oraș din România din punct de vedere imobiliar. De exemplu, în București prețul de vânzare a crescut cu doar 6,5% pe parcursul lui 2016, în Iași cu doar 1,2%, iar în Timișoara cu 9,3%.
Clienții caută locuințe scumpe
În Cluj-Napoca, cumpărătorii se orientează spre apartamentele scumpe. „Ponderea căutărilor de apartamente mai ieftine de 40.000 de euro a scăzut substanțial, de la 28% la finele lui 2015, până la 12% spre sfârșitul lui 2016. În schimb, cererea pentru segmentele 40.000-60.000 de euro și 60.000-80.000 de euro s-a majorat de la 27% la 34% și, respectiv, de la 25% la 29%. Palierul 80.000-100.000 de euro a consemnat și el un avans important, de la 9% la 14%, în vreme ce interesul pentru proprietăți mai scumpe de 100.000 de euro a rămas constant, la 11%”, se arată în analiza imobiliare.ro.
2016, cel mai bun an pentru tranzacții imobiliare
În ciuda faptului că prețurile sunt foarte mari în Cluj-Napoca, anul trecut s-a vândut foarte mult. A fost cel mai bun an din punct de vedere imobiliar. „Cel puțin la noi la agenție, dar cred că este general valabil, 2016 a fost cel mai bun an imobiliar, de când funcționăm, din 2003. Din punct de vedere al tranzacțiilor, 2016 a fost chiar mai bun și decât 2007 când s-a înregistrat vârful pieței imobiliare, dacă ne referim la preț, nu neapărat ca volum de tranzacții sau ca sume totale plătite pentru achiziția de apartamente”, afirmă Tudor Marc, consilier Welt Imobiliare.
După o stagnare a venit boom-ul firesc
Economiștii cred că 2016 a venit cu o explozie de prețuri la apartamente ca urmare a stagnării din anii anteriori când fie nu s-a construit nimic, fie au început timid unele proiecte imobiliare, iar acum s-au încheiat. „În 2016 s-a înregistrat o creștere constantă a prețurilor la apartamente pentru că a fost o perioadă lungă de stagnare a proiectelor noi imobiliare. Ele s-au lansat în urmă cu doi-trei ani, dar nu toate sunt în piață. În altă ordine de idei, în intervalul acesta de timp, multe locuri de muncă noi s-au creat la Cluj, mai ales în sfera IT, care a adus populație din afară și este o solicitare suplimentară de locuințe”, este de părere Iosif Pop, economist.
IT-iștii și corporatiștii au partea lor de „vină”
Nu trebuie să fii economist sau specialist în imobiliare ca să îți dai seama că salariile mari din IT și corporații au contribuit la explozia prețurilor apartamentelor în Cluj-Napoca. Până la urmă, dezvoltarea economică merge mână în mână cu creșterea puterii de cumpărare. Bănuielile muritorilor de rând sunt confirmate de cei implicați direct în piața imobiliară. „Dezvoltarea economică a orașului, cu segmentele de IT, corporate, outsourcing, faptul că orașul e foarte bine văzut nu doar în țară, ci și în străinătate în mediul investițional, plus foarte mulți studenți care își găsesc o slujbă stabilă după ce termină facultatea și decid să se stabilească în oraș, automat ei au salarii care le permit să acceseze niște credite cu dobânzi foarte bune. Creditul Prima Casă, dar și creditele ipotecare date de bănci au niște dobânzi foarte bune”, declară Tudor Marc.
Clujenii nu își mai pun banii la bancă. Îi investesc în imobiliare
Clujenii care au câteva zeci de mii de euro au mirosit că investițiile în imobiliare sunt avantajoase. Decât să se încurce cu băncile, care oferă dobânzi mici la depozite, mai bine își cumpără un apartament pe care îl dau în chirie. Oraș universitar, cu mulți tineri care se stabilesc în municipiu după facultate, în Cluj-Napoca mereu se găsesc oameni care să închirieze o locuință. Iar venitul obținut dintr-un apartament închiriat este mult mai mare decât o dobândă dintr-un depozit bancar. „Anul acesta a crescut foarte mult numărul clienților care investesc în imobiliare. Aceasta înseamnă cumpărare de apartament și închiriere ulterioară. Cred că datorită acestor clienți a crescut foarte mult numărul tranzacțiilor și automat prețul. Calculul este foarte simplu: la un depozit în bancă de 50.000 euro dobânda pe care o primești pe an e undeva la 250-300 de euro, dar dacă cu acești bani cumperi un apartament de o cameră undeva în centru sau într-o zonă în care se închiriază foarte bine, chiria este de 3.000 euro anual. Am avut foarte mulți clienți care au venit să investească pentru închiriere”, explică Tudor Marc.
Se vând mai mult apartamente noi
Potrivit specialiștilor în imobiliare, oamenii care au deja un apartament vechi nu îl vând, ci mai degrabă îl dau în chirie. „La apartamentele vechi avem o ofertă foarte mică. Nu sunt proprietăți în oraș. Probabil că persoanele care au deja apartamente nu vor să vândă și preferă să închirieze, cei care moștenesc nu mai vând, închiriază mai departe. Am constatat o scădere mare în segmentul de imobile vechi. Pe imobile noi se merge într-un trend ascendent ca număr de imobile care se construiesc. Sunt proiecte mari care se vor finaliza anul acesta spre sfârșit”, adaugă Tudor Marc.
Cererea a ridicat prețurile
Un alt motiv al creșterii foarte mari a prețurilor este cererea tot mai mare. „Prețurile au crescut pentru că a crescut cererea și bineînțeles că au crescut și vânzările. Chiar au crescut considerabil vânzările de apartamente în 2016, în ciuda faptului că s-a ajuns la niște cote de preț maxim”, precizează Bogdan Petrovai, senior broker Blitz Imobiliare.
Prețurile sunt prea mari sau normale?
Unii consilieri imobiliari consideră că sunt perfect normale prețurile actuale la locuințe, alții le văd impresionante. „Prețurile mă impresionează și pe mine deja”, menționează Tudor Marc. „Prețurile nu sunt mult mai mari decât ar trebui să fie, din punctul meu de vedere. Sunt niște prețuri care probabil sunt normale în momentul de față pentru că s-a dezvoltat foarte mult orașul, s-au relocat persoane din afara orașului. Sunt niște prețuri sustenabile în condițiile de piață actuale”, este de părere Bogdan Petrovai.
2017 vine cu alte creșteri de prețuri
Dacă aveți ceva bani în conturi și intenționați să investiți în imobiliare, ar fi indicat să o faceți cât mai repede pentru că și în 2017 continuă trendul ascendent al prețurilor apartamentelor. „Prețul imobiliarelor va cunoaște în continuare un trend crescător, mai ales pe seama majorării veniturilor populației, inclusiv a pensionarilor pentru că și acolo se produce o degrevare substanțială în ceea ce ia statul și rămân bani mai mulți la om. Creșterea salariului minim, reducerea cotelor care se iau din pensii vor contribui toate la mai multă lichidate în piață și la un apetit în creștere pentru achiziții imobiliare”, afirmă economistul Iosif Pop.
Chiar dacă vor mai crește prețurile, va fi o majorare mai temperată în comparație cu anul trecut. „Previziunile noastre sunt că prețurile vor mai crește și în 2017, dar nu în ritmul din 2016. Cam aici ar fi valoarea maximă a apartamentelor. Poate că vor mai crește prețurile, dar foarte puțin”, punctează Bogdan Petrovai.
Se estimează că majorarea se va opri undeva la 10%. „Dacă vor mai crește nu vor depăși pragul de 10%. Cred că anul acesta se vor mai netezi puțin tendințele, dar în 2017 nu cred că se va depăși creșterea din 2016”, este de părere Tudor Marc.
Cluj-Napoca
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2016: 1.244 euro/mp
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2015: 1.117 euro/mp
-creștere de preț pe parcursul anului 2016: 11,4%
Timișoara
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2016: 1027 euro/mp
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2015: 940 euro/mp
-creștere de preț pe parcursul anului 2016: 9,3%
București
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2016: 1.138 euro/mp
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2015: 1.069 euro/mp
-creștere de preț pe parcursul anului 2016: 6,5%
Constanța
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2016: 968 euro/mp
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2015: 917 euro/mp
-creștere de preț pe parcursul anului 2016: 5,6%
Brașov
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2016: 901 euro/mp
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2015: 878 euro/mp
-creștere de preț pe parcursul anului 2016: 2,6%
Iași
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2016: 858 euro/mp
-prețul mediu de vânzare la finalul lui 2015: 847 euro/mp
-creștere de preț pe parcursul anului 2016: 1,3%